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Obtención archivos GML

La georreferenciación es la técnica que se emplea para posicionar un objeto en una localización geográfica única. En un Plano Georreferenciado la localización se determina mediante unas coordenadas geográficas. Estas coordenadas se pueden expresar mediante cualquier sistema de referencia válido. El sistema de coordenadas empleado en la actualidad corresponde a las Coordenadas UTM.

Un Plano Georreferenciado es un documento técnico complejo. Sus coordenadas están Georreferenciadas mediante algún sistema de referencia válido. Tiene la función de determinar con exactitud la posición de un edificio o parcela. En consecuencia, el plano georreferenciado es una parte importante del Certificado de Coordenadas Georreferenciadas. Un Plano Georreferenciado nos ofrece información sobre:

• La posición exacta de una obra nueva, edificación, local o vivienda.
• La forma y superficie de una parcela o un conjunto de parcelas.
• Si los límites de una finca invaden las parcelas vecinas o los viales públicos que la rodean.

En definitiva, se trata de un documento de carácter técnico que forma parte del Certificado de Coordenadas Georreferenciadas.

¿Necesito un Plano Georreferenciado para Registro de la Propiedad? Es necesario aportar un Plano Georreferenciado al Registro para los siguientes trámites:

• Para inscribir una Declaración de Obra Nueva.
• En el caso de alguna segregación, agregación, división o agrupación de parcelas.
• En una Inmatriculación o primera inscripción de una propiedad en el Registro
• Corregir o modificar la descripción de una finca existente

Generalmente se requiere aportar una descripción gráfica georreferenciada para la mayoría de trámites. Esto es debido al nuevo sistema de Coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Como resultado de esta Coordinación, se obtiene una mejor identificación de los inmuebles. Además, un Plano Georreferenciado garantiza al propietario la posición exacta de su propiedad. También le ofrece mayor seguridad jurídica. Hoy en día se detectan con mayor facilidad las discrepancias entre las superficies declaradas y la realidad física. Esto es una consecuencia directa de la nueva Coordinación entre el Registro de la Propiedad y el Catastro. ¿Es necesario un Plano Georreferenciado para Catastro? Para Catastro es importante disponer de las Coordenadas Georreferenciadas de cualquier propiedad. A partir de esa información, el Catastro obtiene las superficies de todos los inmuebles. La cartografía catastral es la base de cálculo de la mayoría de los impuestos. Por esta razón la utilizan casi todas las Administraciones públicas en sus trámites. Los más habituales son:

• IBI o Impuesto de Bienes Inmuebles
• IRPF o Impuesto sobre la Renta de las personas físicas
• Impuesto de Patrimonio
• Impuesto de Sociedades

Cuando se detecta una diferencia entre la realidad física y los datos del Catastro, el propietario debe iniciar un procedimiento de Alteración Catastral. Este procedimiento permite actualizar los datos de una propiedad para adecuarlos a la realidad. Para ello debe elaborarse un informe técnico que refleje la realidad física de la parcela o inmueble. El Plano Georreferenciado es un documento imprescindible para realizar cualquier alteración. Caso 1: Tengo menos superficie que la que pone en el Catastro Para nosotros también es importante -económicamente- que el Catastro tenga los datos actualizados. Supongamos que el Catastro tiene asignada a mi parcela o construcción una superficie mayor de la real. Cuando los Ayuntamientos calculan la Contribución, toman las superficies declaradas en Catastro. El resultado será que pagaré un recibo de IBI mayor todos los años. Caso 2: Tengo más superficie y no digo nada Vamos a plantear ahora la situación inversa. El Catastro detecta que mi propiedad tiene más superficie que la declarada. Entonces iniciará una inspección de oficio. Si se confirma la diferencia, modificarán los datos catastrales de mi parcela. Hasta este punto, todo correcto. El problema es que después tendré que pagar la diferencia de impuestos no recaudada de los últimos 4 años. Por supuesto, aumentada con los intereses y sanciones correspondientes. La descripción grafica georreferenciada de las fincas registrales y/o catastrales es necesaria desde la aprobación de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria y del Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario. Tipos de Planos Georreferenciados Existen diferentes tipos de planos georreferenciados, en función del caso en que nos encontremos. Cada uno de ellos, contiene una información concreta:

CASO 1: OBRA NUEVA
Siempre que se formaliza una Escritura de Obra nueva es necesario aportar un plano georreferenciado. Las diferentes situaciones que podemos encontrar son las siguientes:
o Obra Nueva «Reciente»
Habitualmente, al finalizar las obras de cualquier construcción, el Notario redacta una Escritura de Declaración de Obra Nueva. En ella, se describe cómo es la edificación que se acaba de construir. Entre otros documentos, es necesario aportar el Plano Georreferenciado de la construcción ejecutada. Además de la construcción principal, también se deben aportar las coordenadas de cualquier construcción auxiliar que pudiera existir. En el caso de una vivienda unifamiliar, se deben incluir las coordenadas de la piscina, barbacoa, garaje, almacén, etc. De este modo, se comprueba que ninguna de ellas invade las propiedades vecinas o los viales públicos.
o Obra Nueva «Antigua»
No es extraño que, al terminar una obra, se paralicen todas las gestiones posteriores hasta años más tarde. Cuando sucede esto, el Notario debe elaborar una Escritura de Declaración de Obra Nueva «Antigua». Al igual que el caso anterior, será necesario aportar un Plano Georreferenciado, que incluya cualquier edificación existente en la parcela. Sin embargo, en esta ocasión será necesario un Certificado de Antigüedad adicional, para determinar cuándo fue terminada la edificación. En función de la fecha, el Notario puede solicitar nueva documentación para justificar la Legislación aplicable.
o Obra Nueva «En Construcción»
Este es un caso especial de Obra Nueva. Se trata de una obra que todavía no ha comenzado o que se encuentra en construcción en estos momentos. En estos casos el Notario elabora una Declaración de Obra Nueva en Construcción. Su cometido principal es servir de garantía al préstamo bancario que financia la construcción. A diferencia de los planos georreferenciados anteriores, en este caso se define la construcción existente y también la que se quiere construir. Para ello, son necesarios los Planos de Obra del Proyecto al que se ha concedido Licencia de Obras. A partir de ellos, se obtienen las coordenadas de la construcción futura. Al finalizar las obras, se deberá aportar el Plano de Coordenadas Georreferenciadas de la construcción terminada.
CASO 2: SEGREGACIÓN O DIVISIÓN DE PARCELAS
Cuando se segrega un terreno en varias parcelas, los planos aportados deben mostrar claramente la situación anterior y posterior. Para ello, es necesario incluir la superficie y coordenadas georreferenciadas actuales de la parcela que se pretende modificar. Del mismo modo, también hay que incluir la ubicación, delimitación y superficies de las parcelas resultantes. Con esta información, la Administración comprobará la coincidencia exacta entre la parcela original y la suma de las parcelas resultantes.
CASO 3: AGREGACIÓN O AGRUPACIÓN DE PARCELAS
Se produce cuando el número de parcelas inicial es mayor que el número de parcelas final. Sin embargo, la documentación necesaria es la misma que el caso anterior. Se precisan diversos planos georreferenciados que muestren claramente las coordenadas y superficies antes y después de la modificación. De este modo se podrá comprobar la coincidencia exacta entre ambas situaciones.
CASO 4: ALTERACIÓN CATASTRAL
En ocasiones, los datos que aparecen en Catastro sobre nuestra vivienda o parcela no coinciden con la realidad. Para corregir esta discrepancia, es necesario iniciar un procedimiento de Alteración Catastral. El Técnico encargado del trabajo, deberá realizar un Informe que contenga una Representación Gráfica Alternativa. Este documento deberá cumplir los siguientes requisitos:

• Reflejar la realidad física de la parcela o inmueble.
• La delimitación geográfica debe realizarse mediante las coordenadas georreferenciadas de los vértices del perímetro representado.
• Tiene que acompañarse de un fichero informático en formato GML.
• Debe haber coincidencia en la información que contenga la Representación Gráfica Alternativa y la descripción que conste en la Escritura de la Propiedad.

Una Representación Gráfica Alternativa (RGA) es un plano georreferenciado que contiene información sobre una parcela diferente a la que consta en el Catastro. Las coordenadas georreferenciadas que contiene, deben ser validadas en la Sede Electrónica del Catastro. En función del resultado de la validación -positivo o negativo-, será necesario iniciar una Alteración Catastral para corregir la discrepancia. En ocasiones, también se denomina Representación Gráfica Georreferenciada Alternativa.

Levantamientos Topográficos mediante dron

Un levantamiento topográfico es la descripción de un terreno en concreto. En él se representan todos los elementos existentes, desde las características naturales (accidentes geográficos, ríos, pendientes…) hasta los elementos construidos por el hombre (edificaciones, carreteras…). Con ello se consigue determinar las distintas posiciones relativas entre varios puntos sobre un plano horizontal. Además, se describen las diferencias de altura de todos los elementos que encuentran en ese terreno, así como las diferentes elevaciones del espacio, para la exacta comprensión de dicho espacio y la determinación de las inclinaciones existentes. Con todo ello se consigue conocer perfectamente el terreno en el que se quiere trabajar.

Ventajas del levantamiento topográfico mediante dron
La exactitud y la cantidad de información que se recoja en un levantamiento topográfico es fundamental como conocimiento previo antes de iniciar un proyecto de obra. Por ello el uso de drones ha supuesto una revolución en estos trabajos. Los levantamientos topográficos con drones permiten obtener modelos digitales del terreno mucho más detallados y precisos y de mejor calidad que las técnicas topográficas tradicionales.
La probabilidad de cometer errores en el levantamiento topográfico con la información que han obtenido los drones son mínimas. La fusión de la tecnología de los drones y la topografía ha constituido un gran avance para la construcción de gran cantidad de infraestructuras, edificaciones (tanto públicas, como privadas o de carácter industrial) y en muchos otros sectores.
Además, se consigue una cantidad de información que antes no se podía estudiar porque los drones son capaces de llegar a lugares de difícil acceso. Y de una manera mucho más rápida y segura que los métodos tradicionales. Los drones son capaces de cubrir entre 100 y 5.000 hectáreas de terreno en un día, con lo que se consigue un importante ahorro de tiempo y de costes.
Otra de las ventajas de los levantamientos topográficos mediante dron es la posibilidad de generar representaciones en 3D. Además, como son imágenes de alta resolución y están disponibles inmediatamente la calidad, precisión y rapidez en los resultados finales se incrementa.

¿Cómo se hace un levantamiento topográfico con dron?
Los drones, equipados con cámaras fotográficas recorren el terreno que se quiere estudiar en cuestión de minutos, con niveles de precisión óptimos. Además, si hay zonas poco accesibles o poco seguras para las personas son un elemento perfecto para llegar a ellas sin problemas.
Las imágenes que han captado las cámaras del dron son procesadas mediante programas y herramientas específicas. Así se obtienen nubes de millones de puntos que son un fiel reflejo de la realidad. Estas imágenes se pueden georreferenciar y escalar, además de extraer coordenadas, distancias, volúmenes, perfiles… y a partir de ello realizar modelos 3D y ortofotos, por ejemplo. Con ello ya se puede empezar a trabajar en el proyecto, ya sean obras civiles, como intervenciones arqueológicas, intervenciones en minería o para gestionar cultivos, entre otras posibilidades.

Fotogrametrìa

La fotogrametría se ha convertido en una técnica muy utilizada para documentar con mayor precisión los bienes del patrimonio cultural arquitectónico o arqueológico. Su precisión permite obtener ortofotos y modelos 3D. Estos son una herramienta muy útil para planear intervenciones. Y también para mostrar el aspecto hipotéticamente real de un objeto sin tener que intervenir directamente en ellos.
Además, esta técnica presenta grandes ventajas frente a las técnicas tradicionales de levantamiento. El tiempo de trabajo de campo es más reducido. También se obtienen grandes mediciones de forma indirecta y se incrementan las facilidades en la ejecución del proceso de toma de datos (por ejemplo, se pueden obtener mediciones independientemente de la accesibilidad y las inclemencias del tiempo). Además, las fotografías permiten obtener planos precisos y rigurosos. Y aportan información visual de todo el conjunto. Así se consigue tener un conocimiento exacto de cómo fue el edificio a restaurar y en qué estado se encuentra en la actualidad.

Uso de ortofotos y modelos 3D
Otra de las ventajas del uso de la fotogrametría para la restauración arquitectónica es la documentación y conservación a largo plazo de patrimonio cultural. Para ello se utilizan las ortofotos y los modelos 3D. Las ortofotos son la documentación fotográfica de la zona arquitectónica y arqueológica. Suelen ser de planta y alzados, de desarrollo y desplegado de elementos cónicos, cilíndricos y esféricos y de elementos singulares en edificios y yacimientos (como mosaicos o relieves).
Por su parte, los modelos 3D ofrecen una documentación gráfica técnica de la zona: delineación de plantas, alzados y perfiles; y dibujo arqueológico de plantas, secciones y alzados. Estos modelos 3D son texturizados e interactivos. Además, los modelos virtuales y reconstrucciones 3D son extraordinarias formas de interpretar restos arqueológicos, arquitecturas históricas o paisajes del pasado. Y son de gran utilidad para el desarrollo y comprensión de propuestas científicas de reconstrucción de ruinas arqueológicas, espacios urbanos o de monumentos.


¿Qué información se obtiene del uso de la fotogrametría en la restauración arquitectónica?

• Definición geométrica y gráfica del estado actual del patrimonio.
• Documentación geométrica de alta definición para proyectos de intervención.
• Foto fija de deterioros y deformaciones.
• Estudio temporal, a través de tomas de datos secuenciadas a lo largo del proceso.
• Mapa de daños para el estudio previo a cualquier intervención.
• Restauración virtual.
• Representación virtual para uso museístico o para la divulgación en diferentes plataformas.

licencias, aperturas y actividad

La licencia de apertura, licencia de actividad, licencia de funcionamiento o declaración responsable son los procedimientos para obtener los permisos que dan los ayuntamientos para poder desarrollar una actividad económica en un local comercial, una nave industrial o una oficina.
Con la licencia de apertura de actividad o la declaración responsable de actividad los ayuntamientos de cada municipio pretenden hacer cumplir unas normas mínimas para cada tipo de actividad, ya que no es lo mismo por ejemplo un restaurante que una tienda de ropa.
Así cada ayuntamiento podrá comprobar y hacer cumplir éstas exigencias mínimas para cada actividad. Tendrá especial atención en las instalaciones:
Instalaciones de abastecimiento de agua y saneamiento: adecuación del número y dimensiones de tuberías.
Instalación eléctrica: se revisará el buen estado de la instalación o se realizará un proyecto técnico en caso de nueva instalación.
Instalaciones contra incendios: se comprobará que el local cumple con las exigencias mínimas; determinación de la ocupación, salidas de emergencia, extintores, señalización, detección, extinción automática, bocas de incendio equipadas (BIE), etc.
Instalación de ventilación: comprobación y justificación de la ventilación en cada caso. Ventilación natural o ventilación forzada, se deberá justificar y realizar según la normativa y ordenanzas municipales.
Instalación eléctrica y de iluminación: cada actividad requiere unos parámetros mínimos de iluminancia.
Instalaciones para la supresión de barreras arquitectónicas: aseos adaptados, rampas de acceso, ascensores, barandillas adaptadas, etc.
Y en general cualquier instalación que se requiera para el desarrollo de la actividad.

¿Qué tipos de licencias de apertura y actividad existen?
Las licencias están divididas en dos tipos según el daño, riesgo y molestia que tu actividad pueda provocar en el resto:

• Actividades inocuas: son las que no generan molestias, impacto medioambiental ni daños públicos. Las pequeñas tiendas de ropa o alimentación, oficinas y demás suelen estar en este grupo.
• Actividades calificadas: actividades molestas, peligrosas, nocivas y que requieren de requisitos especiales de sanidad, seguridad o medioambiente. Como podrás imaginar, pedir una licencia de apertura para una actividad inocua suele ser simple y sencillo, además de que los requisitos son muy reducidos. Sin embargo, dependiendo de la actividad calificada, necesitarás autorización de la comunidad de propietarios y cumplir bastantes más requisitos.

Certificados de eficencia Energética

El certificado energético es un documento que determina el nivel energético de una vivienda o local. Dicho documento es elaborado por un técnico acreditado de topotectura, quien se encarga calificar el inmueble según los resultados obtenidos tras analizar elementos como la calefacción, la producción de agua caliente o la refrigeración. Después de la visita del técnico al inmueble o local, éste realiza el certificado energético y lo registra en el Ministerio de Industria, previo pago de las tasas (distintos precios dependiendo de la Comunidad Autónoma).
Con ello conseguimos la etiqueta de certificación energética tras el resultado del análisis llevado a cabo por un técnico acreditado donde se califica y resume la eficiencia energética del inmueble.
Los grados de eficiencia de una vivienda se miden en una escala de la A a la G, siendo la A un inmueble totalmente eficiente a nivel energético y la G una muy mala calidad energética. Por lo general, cuanto más antiguo sea un inmueble, peor calidad energética presentará, y cuanto más eficiente sea la vivienda, más baratas serán las facturas.
El certificado energético es obligatorio a la hora de alquilar o vender una vivienda o local, tal y como se estableció en el Real Decreto 235/2013. Desde el 2 de junio de 2021, cuando se aprobó el Real Decreto 290/2021, también será necesario contar con la etiqueta de certificación energética para alquileres vacacionales.

El certificado energético incluye la siguiente información:

• Datos del inmueble, donde se incluyen referencia catastral y dirección.
• Tipo de edificio o parte que se certifica.
• Datos del técnico que realiza la evaluación.
• Certificación energética obtenida, que se divide en:
• Consumo de energía primaria no renovable en kWh/m2 al año.
• Emisiones de CO2 en kg/m2 al año.
• Características técnicas del edificio.
• Desglose de la calificación energética según los elementos analizados (calefacción, refrigeración, etc.)
• Etiqueta de certificación energética.
• Propuestas para mejorar la eficiencia del inmueble.

Licencias de Obras

La licencia de obra menor es el permiso necesario para realizar, como bien indica su nombre, obras de tipo menor. Estos trabajos suelen destacar, en la mayoría de las ocasiones, tanto por su sencillez técnica como por su reducido precio.
Basta echar un vistazo a lo que tenemos alrededor en nuestras casas para darnos cuenta de que, al menos, en una ocasión, hemos hecho alguna obra menor de este tipo. Desde alguna pequeña reparación hasta la colocación de revestimientos.
A ello has de sumar otras actuaciones de pequeño calado, como la instalación de cerramientos, como puertas y ventanas; eliminación de obstáculos para personas con discapacidad; y colocación de calefactores y todo tipo de fontanería. Las pequeñas actuaciones en el sistema eléctrico también se incluyen en esta categoría.
Las obras contempladas dentro de toda licencia de obra menor te permitirán trabajar en una vivienda o un local comercial, así como en elementos como la fachada y la cubierta, entre otras cosas. Es decir, este permiso no pone límites en cuanto al ámbito en el que se van a desarrollar esos trabajos. La única condición es que sean trabajos sencillos. Organismos que conceden la licencia de obra menor.
Por norma, las competencias de Urbanismo son municipales. Por lo tanto, si quieres hacer obra en casa y deseas que todo esté en regla, te recomendamos que visites las oficinas de tu ayuntamiento para solicitar la documentación que deberás completar y entregar en esa misma ventanilla. Las licencias de obra menor son concedidas por la Administración local para controlar todas las actividades del ámbito urbanístico, sean de la importancia que sean, que se desarrollen en la ciudad.
Da igual el lugar donde se desarrollen: un solar, una casa unifamiliar o un bloque de viviendas u oficinas. El ayuntamiento te concederá este permiso en función de unos requisitos prefijados que tendrás que cumplir a rajatabla. En caso contrario, corres el serio riesgo de que se te sea denegada y, por lo tanto, no puedas llevar a cabo el trabajo que tenías pensado.
Es fundamental que solicitemos esta licencia con cierta previsión, tiempo antes de comenzar las reformas. De esta manera, evitaremos cualquier tipo de riesgo. Debemos recordar que no disponer de este permiso podría derivar en una sanción administrativa y el precinto del espacio hasta que dispongamos de las licencias necesarias.

Infografías 3D

En topotectura, creamos Infografías 3D a partir de las mediciones y los planos 2D que realizaremos tras la visita a su local o vivienda. Escucharemos con ilusión sus ideas e inquietudes sobre la ubicación de todos los elementos a colocar, así como los materiales a usar y le realizaremos unas imágenes en 3D lo más realistas posible para que tengan una visión global antes de su finalización e incluso tengan la oportunidad de recolocar elementos antes de comenzar con las obras.
En definitiva, las infografías de arquitectura, nos pueden facilitar la comprensión de cualquier proyecto, siendo utilizado como soporte para las personas que trabajen dentro del proyecto, o bien para vender ideas conceptuales de proyectos a otros clientes fortaleciéndolo aún más si se acompaña con videos de recreación de arquitectura 3D.